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Guerra e inflazione, come cambiano le logiche di investimento immobiliare

Secondo diverse analisi, la guerra in Ucraina potrebbe far aumentare ulteriormente l’inflazione, già galoppante nel nostro Paese.

Se a febbraio è volata a +5,7% su base annua, un valore che non veniva riscontrato dal 1995, le stime di Confesercenti prospettano uno scenario ancora più preoccupante.

Il costo delle materie prime importate e delle possibili carenze energetiche, infatti, rischiano di spingere il tasso inflazionistico oltre il 6% nel 2022.

Le ripercussioni sono note: la principale è sicuramente un impoverimento generale di famiglie e lavoratori, che perdono potere d’acquisto, ma anche bollette e prezzi sempre più alti a fronte di stipendi e capitali erosi.

Come evolveranno, in questo scenario dalle tinte sempre più incerte, le logiche di investimento?

Secondo l’esperto Cesare Rosati, imprenditore che ha dato vita alle startup SalvaCasa e ReCredito e che si occupa da anni di formazione sugli investimenti immobiliari con IoInvesto Academy “veniamo da un lungo periodo di deflazione o comunque di inflazione molto bassa, di fatto stagnante.

Oggi, con un aumento così importante, anche tutte le logiche di investimento immobiliare devono necessariamente cambiare.

Comprando un immobile per un investimento sul lungo periodo, ad esempio, si ottiene il risultato di riparare i soldi dall’inflazione ma anche di non guadagnare nulla.

Se si rapporta la capacità economica di rivendita dello stesso immobile alla probabile inflazione che ci sarà, il rischio è proprio quello di ritrovarsi con un nulla di fatto in mano”.

Il giovane imprenditore sottolinea anche il problema dei mutui e dei redditi, in un’ottica di investimenti, in cui il cambio di visione diventa imprescindibile.

“Le logiche di investimento cambiano – prosegue Rosati – e non è più pensabile continuare a ragionare come è stato fatto negli ultimi dieci anni.

Oggi persino la possibilità di prendere un mutuo si fa più difficile, perché la Banca Centrale Europea ha un’arma per moderare l’inflazione: aumentare i tassi di interesse.

Con l’aumento dei tassi di interesse, quindi, le rate dei mutui sono destinate a salire entro qualche anno”.

Ma cosa cambia per i redditi?

“Questo meccanismo comporterà un rallentamento fisiologico delle compravendite, com’è già successo in tempi non sospetti. Nel breve periodo, invece, comprare immobili sarà ancora conveniente perché a fare da contrappeso a un’inflazione alta ci sono tassi di interesse ancora bassi.

Acquistare con tasso fisso e mettere l’immobile in affitto è tuttora redditizio, perché l’affitto si rivaluta anno dopo anno grazie a contratti che prevedono un riallineamento su base ISTAT del canone.

Più aumenta l’inflazione, insomma, più aumenta l’affitto”.

Parlando di numeri, l’esperto spiega che “l’ideale è comprare per generare rendite superiori al 5%: se per esempio la rendita produce un 12%, con l’inflazione che galoppa al 5%, il 7% di margine è un margine interessante. Un’altra cosa interessante per generare liquidità è acquistare immobili per rivenderli nel breve periodo: con un 35-42% netto annuo, anche se l’inflazione arriva al 10%, i soldi si sono rivalutati.

Per quanto riguarda la tutela del patrimonio occorre fare investimenti che superino l’inflazione. Se l’inflazione è al 5%, la rendita annuale dell’affitto deve essere superiore al 5% (8-12%). Se si vuole guadagnare nel breve periodo dalla rivendita dell’immobile, il ritorno deve essere almeno del 30% sul capitale investito” conclude l’esperto Cesare Rosati.